Каждый участок, находящийся на территории Российской Федерации, имеет вид разрешенного строительства(ВРИ), согласно которому собственник в праве использовать свой земельный участок только так, как это разрешено и зафиксировано в правоустанавливающих документах. От вида разрешенного использования напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки сможете на ней построить.
Согласно Федеральному закону от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»:
«Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний.»
На какие категории делятся земли?
Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, все земли делятся на следующие категории:
— сельскохозяйственные. Сюда входят пашни, сенокосы, виноградники, а также здания, сооружения, дороги, комплексы, которые используются для перевозки и первичной обработки продукции;
— земли населенных пунктов. Эти земельные участки находятся в границах поселений и предназначены для жилой застройки;
-промышленные и иного специального назначения. Эта категория предназначена для таких сфер деятельности, как транспорт, энергетика, связь, космонавтика, оборона и т. д.;
— охраняемые территории и объекты. Эти территории полностью контролирует государство в связи с природной, культурно-исторической или научной ценностью участка;
— земли лесного фонда. К ним можно отнести территории, покрытые лесами, или участки, где планируется их восстановление;
— земли водного фонда. Этот вид представлен водными объектами и гидротехническими сооружениями;
— земли запаса. Принадлежат государству. Их эксплуатация допускается только после перевода в другую категорию, который должен быть юридически зарегистрирован и обоснован.
— Согласно ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимается главой местной администрации. Исключением могут быть случаи изменения на другой вид разрешенного использования, если такое изменение предусматривает жилищное строительство, а также некоторые другие ситуации, регулируемые Градостроительным кодексом.
Типичные ПЗЗ включают:
— карты градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон
— карты зон с особыми условиями использования территорий
— карты территорий объектов культурного наследия
— материалы, содержащие градостроительные регламенты в отношении территориальных зон
— виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (включая основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования)
— предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции
— ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства
— расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом
— фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны
— возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства
— функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований
— видов территориальных зон
— требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Сроки изменения ПЗЗ
Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ редко составляют менее 6 месяцев.
Обычный проект внесения изменений в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.
Для экономии средств инвестора и сроков реализации проекта, наилучшим вариантом является осуществление градостроительного аудита опытной командой специалистов.
